[LO1] Logement

 

Le marché français du logement est très largement bloqué, il ne permet plus de loger tout le monde et laisse de trop nombreux ménages dans des conditions de logement non conformes à leurs besoins et aspirations, cela malgré un coût pour les finances publique extrêmement élevé de près de 45 milliards !

Le taux d'accession à la propriété est en France le plus bas de l'Union Européenne (excepté l’Allemagne) notamment parce que la production de logements neufs a atteint un plus bas historique, ce qui combiné à l'augmentation du nombre de ménages pousse les prix vers des sommets si bien que le nombre de transactions rapporté au nombre de logements a baissé de près de 20 % en 10 ans ! 

En définitive, les Français sont de moins en moins nombreux à pouvoir réaliser leur rêve de l'acquisition de leur « chez-soi ».

Le marché locatif manque de fluidité. Toutes les lois promulguées ces dernières années ont été en faveur des locataires et au détriment des propriétaires, ce qui se retourne contre ceux que la loi cherchait à protéger (conditions d’entrées drastiques, taux de vacance du parc de logements très élevé, détournement des investisseurs privés de l’immobilier locatif, etc.).

Résultat, les jeunes « galèrent » pour chercher un logement que souvent ils ne trouvent pas et se retrouvent très souvent contraints de rester chez leurs parents, même quand ils ont démarré leur vie professionnelle. En effet, trop souvent, les propriétaires paniqués, à raison, par le risque d'un impayé de loyer demandent des garanties abusives et inatteignables pour une part importante de la population, notamment celle titulaire de contrats de travail courts (CDD ou intérim).

Ainsi, de peur d'un impayé de loyer, des logements de plus en plus nombreux sont retirés du marché de la location et restent vacants. 

Dans le parc social (HLM), la situation est tout aussi sclérosée : le taux de rotation a atteint un plus bas historique, notamment en Ile-de-France où il s'établit à 6-7 %, ce qui signifie qu'en moyenne un logement ne « tourne » qu'une fois tous les 15 ans ! Ce qui évidemment diminue d'autant le nombre d'entrées dans le parc pour ceux qui ont besoin d'un logement au loyer accessible. Cette situation trouve notamment son origine dans le fait qu'un locataire du parc social peut se maintenir à vie dans le parc public et que le dépassement des revenus par rapport au plafond applicable au logement ne déclenche qu'un léger surloyer qui n'est aucunement dissuasif quant au maintien dans les lieux.

Enfin, la très forte préférence donnée au développement du parc social depuis le début des année 2000, notamment au travers de la loi SRU, outre son coût très élevé, a très fortement perturbé le fonctionnement du marché et abouti à un fort ralentissement de la construction. 

Cette situation n'est pas une fatalité : une nouvelle politique du logement, traitant de l'ensemble des blocages, de la libération du foncier au soutien à l'accession à la propriété et à l'investissement locatif privé, permettra de remettre le marché du logement en mouvement. 

Cette nouvelle politique du logement mettra fin à la préférence pour le logement social afin de privilégier une politique du « logement pour chacun », en particulier pour la classe moyenne. 

Cette nouvelle politique du logement restaurera la primauté de la propriété privée, fondement de notre société, en refaisant du bail un véritable contrat et en restaurant l'équité de traitement entre le logement privé et le logement social. 

Chacun pourra plus aisément acquérir son propre logement ou investir pour loger ses concitoyens en vue, par exemple, de préparer sa retraite.

Pour un seul objectif : refaire une place à chaque français dans ce domaine essentiel de la vie. 

Pour une politique du logement juste et réellement capable de répondre aux besoins des Français :

1) Nous remettrons le marché du logement en mouvement et faciliterons l’accès à la propriété du plus grand nombre

• Nous faciliterons l'acquisition du premier “chez-soi” des personnes ayant des difficultés à accéder au crédit immobilier, en particulier les jeunes en début de vie professionnelle, ou les salariés en CDD ou intérim par la création d'un « crédit premier logement » financé par l'affectation d’une partie de la collecte du livret A. Dans le neuf, le taux de TVA acquitté par les personnes achetant leur premier logement sera également abaissé de 20 à 10 % (voir fiche LO2). 
• Nous réformerons la fiscalité pour favoriser la fluidité du marché. En réduisant les frais de notaires et en réformant la taxation des plus-values immobilières pour supprimer l’incitation à la détention longue et encourager les remises sur le marché de logements inoccupés. La réduction des droits de mutation représentera plusieurs milliers d’euros d’économies pour l’acquisition d’un premier logement (voir fiche LO3).

2) Nous redonnerons toute sa place à la propriété privée, seule capable de faire réellement face aux besoins en logement de nos concitoyens

• Nous créerons un contrat « loyer abordable», dans les zones où le déficit en logements est le plus fort, au profit des classes moyennes en proposant aux bailleurs privés (particuliers ou institutionnels) de louer leurs biens à un à loyer inférieur au marché (à des locataires dont les ressources sont inférieures à un niveau de revenu correspondant à la classe moyenne) en échange d’une compensation équivalente en baisse d’impôts (voir fiche LO4).
• Nous referons du bail un vrai contrat qui engage les deux parties, dont l’Etat sera le garant de la bonne exécution. En faisant réellement respecter les droits des propriétaires, l’Etat restaurera rapidement un climat de confiance pour ces derniers, permettant ainsi la remise sur le marché rapide de dizaines de milliers de logements aujourd'hui laissés vacants par crainte d'impayés. Ce sera également un puissant incitatif à l'investissement locatif (voir fiche LO5).
• Nous abrogerons les mesures emblématiques et totalement contre productives de la loi ALUR. En particulier l'encadrement des loyers et la garantie universelle des loyers (voir fiche LO6).
• Nous ferons revenir les investisseurs institutionnels privés (compagnie d’assurance, mutuelles, etc.) dans le secteur du logement en restaurant l’équité de traitement réglementaire et fiscal entre le logement privé et le logement social. Cela permettra un meilleur fonctionnement du marché et favorisera l’investissement privé, des particuliers comme des institutionnels, qui reviendront sur un marché qu’ils ont déserté (ils détenaient 1.000.000 de logements en 2000, nombre qui a été divisé par 10 ; voir fiche LO7).

3) Nous ferons en sorte que les logements HLM bénéficient à ceux pour lesquels ils ont été construits 

• Nous remettrons en mouvement le parc HLM en mettant fins aux scandales qui défrayent régulièrement la chronique en instaurant un dispositif automatique de contrôle des revenus et du patrimoine des locataires. Cela permettra de libérer des milliers de logements sociaux au bénéfice des ménages les plus modestes, remettant ainsi le parc social en mouvement pour en refaire une étape du « parcours résidentiel » et mettre fin au droit au maintien à vie dans le logement social (voir fiche LO8).
• Parce que la place prépondérante donnée à la construction de logements HLM est devenu, au fil des ans, un puissant frein à la construction de logements pour la classe moyenne, nous libérerons les maires des contraintes contre-productives de la loi SRU qui les oblige à construire 20 ou 25 % de HLM, même la ou c'est totalement inutile. A contrario, nous soutiendrons financièrement les maires dans la construction de logements pour la classe moyenne et les inciterons à construire dans toutes les zones où la demande de logement est avérée (voir fiche LO9).

4) Nous mettrons en œuvre une politique prenant en compte les réalités budgétaires de notre pays tout en relançant la construction

• Nous prendrons une série de mesures ciblées permettant la relance de la construction : facilitation de la libération du foncier, relance de grands projets urbains, réduction des règles et contraintes, etc. (voir fiches LO10 et LO11). 
• Nous réduirons le coût pour les finances publiques de la politique du logement en conduisant une réforme juste des allocations logement et des niches fiscales, d’une infinie complexité et beaucoup trop nombreuses dans le secteur (voir fiche LO12).

 

 

 

[LO2] Accession à la propriété : des solutions simples et ouvertes à tous

« La France de demain se construira avec les Français, pas contre eux. Elle se réinventera en donnant à chacun de nous la liberté et les responsabilités dont nous avons été privés. »

Bruno Le Maire, Le Figaro Magazine, 26 février 2016

 

I. POURQUOI ?

Seulement 58% des Français sont propriétaires de leur résidence principale : un taux inférieur à la moyenne européenne, inférieur aussi au taux de Français qui souhaiteraient devenir propriétaires. Certes, tout le monde ne peut pas (trop faibles ressources) ou ne veut pas (souhait de mobilité) accéder à ce statut. Mais le nombre de candidats à la propriété découragés est trop élevé, ce qui crée de la frustration, et marque surtout une très forte inégalité entre ceux qui disposent d’une épargne préalable importante, ou de l’aide de leurs familles, pour qui l’accession à la propriété est possible, et ceux qui n’en disposent pas (notamment des jeunes ménages), et sont donc condamnés à l’insécurité financière. Chaque année, il y a environ 300.000 ménages français qui accèdent à la propriété (100.000 dans le neuf, 200.000 dans l’ancien), c’est trop peu pour répondre aux aspirations de nos concitoyens. Cette situation s’explique par de multiples facteurs, parmi lesquels :

• Le coût de production et de détention des logements est trop élevé (la fiscalité française sur le logement est la plus élevée d’Europe : TVA à 20% sur le neuf ; droits de mutation à 7% sur l’ancien (taux différent par département), taxes foncières, ISF, etc. ; la surproduction normative a renchéri le coût de production du logement ; la rareté du foncier constructible aussi) ; 
• Les mesures d’aide à l’accession à la propriété ont été fortement diminuées depuis 2012, même si le nouveau prêt à taux zéro (PTZ) en vigueur depuis janvier 2016, inverse timidement la tendance. Dans l’ancien, il existe très peu de mesures d’aide.
• Le système français du logement se caractérise par un parc social immense et ossifié, qui n’a jamais vendu de façon significative ses logements aux locataires, candidats à l’accession.
• Le système bancaire français finance mal l’accession à la propriété : cela peut paraître paradoxal, alors que les statistiques de crédits immobiliers accordés sont très bien orientées, et que les taux d’intérêt sont très bas (moins de 2% à taux fixe sur 20 ans), mais le système bancaire français est « dual » : soit on a le bon profil (CDI) et on emprunte à de très bonnes conditions, soit on ne l’a pas (CDD, revenus fluctuants ou aléatoires.) et on ne pourra pas emprunter et donc pas acheter son logement. On peut estimer que 60% des ménages seulement ont accès au crédit et que 40% en sont exclus. Il faut donc faciliter l’accès au crédit des personnes qui ne sont pas en CDI, sans créer un système de « subprimes ». 

 

II. QUOI ?

Les mesures préconisées pour favoriser l'accession à la propriété sont les suivantes :

• Instauration d’un taux de TVA à 10% pour les acquisitions de logements neufs par des primo-accédants, sous conditions de ressources et de plafonnement des prix au m² par les promoteurs (soit le taux payé par des investisseurs institutionnels pour le logement intermédiaire). Préservation du système de TVA à 5,5% pour l’accession à la propriété dans les zones de rénovation urbaine. Effet : baisse des prix des logements neufs et solvabilisation des ménages. Coût net estimé à 1,4 Md EUR (sans chiffrage de l’effet positif de stimulation de la demande).
• Faciliter l’accès au crédit immobilier des ménages en CDD, Intérim par la création du « Crédit Premier Logement » via un système de garantie des prêts immobiliers aux primo-accédants, assurée par le fonds d’épargne de la Caisse des Dépôts et Consignations, avec pour objectif d’augmenter d’un tiers le nombre Français accédant chaque année à la propriété. La proposition consiste à : réorienter une partie de l’épargne populaire (Livret A) consacrée à financer des logements sociaux qui ne profiteront qu’à un petit nombre, à ce nouveau “Crédit Premier Logement”. destiné aux candidats à la primo-accession (sous certaines conditions de ressources, et de prix d’acquisition maximum, par exemple 400.000 euros), dans le neuf mais aussi dans l’ancien. Le financement fonctionnerait ainsi (par exemple) : 

• 75% du montant de l’acquisition et des travaux de rénovation serait financé par la banque, avec obligation d’accepter les dossiers dont la mensualité représente jusqu’à 40% des revenus (contre 33% aujourd’hui) ainsi que les ménages en CDD ou intérim (en excluant bien sûr les dossiers d’emprunteurs sans ressources, frauduleux, incidents de paiement, etc.). Cet objectif d’élargissement du crédit serait imposé aux banques par un cahier des charges 
• 5% d’apport personnel requis (nécessaire à la responsabilisation de l’emprunteur avec recours possible au PEL)
• 20% de prêt garanti par la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC). Ce prêt serait fait directement par la CDC sur son bilan avec les fonds du Livret A, et distribué sans frais de gestion par la banque. Il serait assorti d’un taux d’intérêt faible, égal par exemple au taux du livret A + 0,5% (soit 1,25 % aujourd’hui), niveau de taux auquel les emprunteurs modestes n’ont pas accès.

• Imposer une politique de ventes massives de logements HLM à leurs occupants, en créant un « droit à acquérir son logement social », sur le modèle du « Right to Buy » mis en place en Angleterre par Mrs Thatcher. L’Etat a posé en 2007 l’objectif de céder chaque année 1% du parc social (soit 40.000 logements par an). Faute de l’imposer aux organismes HLM, les ventes effectives sont autour de 10% de l’objectif ! Pour en sortir, il faut passer de l’incitation à vendre au droit à acquérir (au bénéfice du locataire). Une fenêtre d’un an à partir de l'entrée en vigueur de la mesure serait offerte à tous les locataires du parc social français pour réaliser une telle acquisition (et au-delà, elle s’ouvrirait à chaque renouvellement de bail). Les candidats à l’accession pourraient acquérir leur logement sans décote (donc au prix du marché libre déterminé à dire d’expert), mais avec zéro droits de mutation. Les organismes HLM seraient incités à vendre pour générer des fonds propres. 
• Imposer à ces mêmes organismes de permettre la location-accession à grande échelle. La mesure consisterait à imposer le dispositif (qui existe déjà sous le nom de PSLA), aux organismes de logement social qui sont nombreux à y très rétifs en en faisant une condition non négociable de l’accès aux financements publics (aides à la pierre, avantages fiscaux etc.). 

A ces mesures doivent s’ajouter les propositions faites en matière fiscale, réglementaire ou en matière d’urbanisme qui feront baisser le coût du logement et aideront par là-même, elles aussi, à l’accession à la propriété (voir fiches LO11 et LO10). 

 

III. COMMENT ?

Les mesures seraient mises en œuvre par diverses modifications des parties législatives et réglementaires du code monétaire et financier (création du “crédit premier logement”), du code de la construction et de l'habitation (ventes de logements HLM à leurs occupants, développement de la location-accession), du code général des impôts (mesure de baisse de la TVA dans le neuf pour les primo-accédants) notamment. Ces mesures pourront être intégrées pour partie en loi de finances (rectificative ou non) et pour partie dans une loi logement du début du quinquennat.

 

IV. COMBIEN ?

Le chiffrage de ces mesures se décompose de la manière suivante : 

• La baisse de la TVA sur les logements neufs de 20% à 10% pour les primo-accédants représenterait un coût net de 1,2 Md€ ;
• La création du “crédit premier logement” serait autofinancée par redéploiement des fonds du livret A du logement social vers ce nouveau produit
• La suppression du prêt à taux zéro (PTZ) au bénéfice du “crédit premier logement” générerait une économie de 2,1 milliards (coût de ce dernier en 2022).

Soit au total une économie nette de 0,9 Md€.

 

 

 

[LO3] Accès à la propriété : baisse des « Frais de notaire » (droits de mutation à titre ONÉREUX)

 « Nous avons une des fiscalités sur le capital les plus pénalisantes des pays développés. »

Bruno Le Maire, Ne vous résignez pas ! p. 142

 

I. Pourquoi? 

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont une taxe récurrente qui grève chaque mutation de bien immobilier de plus de 5 ans. 

Les DMTO grèvent les mutations de biens immobiliers de plus de 5 ans. Ils portent aussi bien sur l’immobilier résidentiel (160 Md€ de transactions en 2014) que sur l’immobilier de bureau (30 Md€ de transactions en 2015). 

Improprement appelés frais de notaires (collecteurs lors des ventes) ils représentent, depuis la loi ALUR qui a permis aux départements de les augmenter de 0,7 points – ce que 95 départements ont fait – 5,807 % du prix de vente dont 4,5 % reviennent au Département, 1,2 % à la Commune et 0,107 % à l’Etat. 

Aux DMTO s’ajoutent les émoluments des notaires et les frais d’agence (5 % environ) portant le coût d’un acte de vente à environ 12,50 % du prix du bien le taux le plus élevé de l'OCDE après la Belgique.

Les DMTO alourdissent ainsi fortement le coût des biens immobiliers tout au long de leur vie : chaque mutation donne lieu à taxation. Dans un contexte d’inflation nulle, ces taxes, que l’érosion monétaire ne vient plus gommer, conduisent soit à une inflation des prix de vente (le cédant cherchant à récupérer dans son prix de vente ses frais d’acquisition) soit à un blocage du marché (le propriétaire préférant différer la vente de son bien).

Pour un bien construit en 1996 ayant appartenu depuis sa construction à 4 propriétaires successifs et ayant suivi la courbe de l’immobilier de ces vingt dernières années, les prélèvements au titre de la TVA et des DMTO auront représentés 55% de la valeur du bien en 1996. Si le même bien n’a pas été cédé depuis sa construction, les taxes perçues au titre de l’acquisition auront été limitées à 19,6% de la valeur d’origine du bien. Avec une cession intermédiaire, les taxes d’acquisition atteindront 33,25% de la valeur d’origine du bien. 

Six bonnes raisons de réduire les DMTO :

1) Pour lutter contre leur effet inflationniste (chaque cédant voulant récupérer sur son prix de vente les frais supportés lors de son acquisition) qui, dans un contexte où le prix de l’immobilier rapporté au revenu disponible des ménages a augmenté de plus de 80% au cours des dix dernières années, n’est plus soutenable. Un bien base 100 en 1995 valait 190 en 2015 quand sur la même période le revenu disponible des ménages est passé de 100 à 104.

2) Pour redonner du pouvoir d’achat à ceux qui ont les plus grandes difficultés à acquérir leur résidence principale et pour bâtir une France de propriétaires : La France est le pays Européen avec plus faible taux de propriétaires (58% de la population). L’explosion des prix de l’immobilier au cours des vingt dernières années rend ces acquisitions très difficiles pour la jeune génération, surtout dans les zones tendues, c’est-à-dire justement là où se concentrent l’activité et les emplois. Plus de 72% des plus de 70 ans sont propriétaires, taux bien supérieur à la moyenne nationale de 58 %. Les aînés ont bénéficié de l’inflation des années 70-90 pour se constituer une épargne et se doter d’un patrimoine d’autant plus valorisé qu’il devient aujourd’hui inaccessible pour leurs enfants et petits-enfants.

3) Pour une plus grande équité entre les ménages : ceux des zones tendues qui subissent de plein fouet la hausse des prix de l’immobilier et doivent réaliser pour acquérir un bien de 70 à 100 m2 (500K€) trois acquisitions successives et payer 41K€ de DMTO quand celui d’une zone non tendue pourra devenir directement son logement de 250K€ en s’acquittant de 14K€ de DMTO 

4) Pour lutter contre le chômage, en permettant aux ménages d’être plus agiles face aux opportunités professionnelles. De 1998 à 2006, le taux de mobilité résidentielle a baissé de 1,4 points Il était de 11% des ménages en 1998 et n’était plus que de 9,7% en 2006. A moins de rentabiliser par une éventuelle plus-value les frais d’acquisition versés à chaque transaction, les propriétaires s’appauvrissent en déménagement. Ces coûts peuvent être de nature à décourager les propriétaires, qui ont perdu leur emploi ou à qui leur employeur offre une opportunité, de changer de lieu de résidence pour un poste ailleurs. 

5) Pour redonner au marché de la fluidité et de l’activité qui seront sources de recettes pour le Trésor Public et viendront dynamiser l’offre et de ce fait contenir les prix. 

6) Pour ramener dans des proportions plus conformes à l’évolution réelle de la richesse nationale et en particulier de celle des ménages, la ponction de ces taxes d’acquisition immobilières. Est-il normal, souhaitable que pour le bien de première nécessité que représente un toit, les taxes d’acquisition soient passées de 5,9Md€ à 12Md€ en € courants en 15 ans ? 

 

II. QUOI ?

Nous proposons de réduire le barème de ces DMTO pour les résidences principales, en fixant à 1 % les premiers 50 k€ d’une mutation, en ramenant le pourcentage de ces droits à 3 % pour les 50 k€ suivants et en les limitant à 5% au-delà de 100 k€

Deux exemples pratiques : 

1) pour une acquisition d’un bien immobilier de 250 k€ (proche du niveau moyen des ventes résidentielles), les DMTO passeraient ainsi de 14 517 € à 9 500 € correspondant à un taux moyen de 3,80 % soit un gain de pouvoir d’achat de 2 % de la valeur du bien. 

2) un ménage qui, pour acquérir un bien de 500 k€ aura dû réaliser trois acquisitions successives (150 k€ puis 350 k€ puis 500 k€) et s’acquitter de 58 k€ de droits au total, verra le coût de ces taxes ramené à 41 k€, soit 17 k€ de gain. 

 

III. COMMENT ?

Par une modification du code générale des impôts, dès l’été 2017 en loi de finances rectificative pour 2017 ; et ceci afin d’éviter tout effet d’anticipation des vendeurs et tout attentisme des acheteurs avec son effet très négatif sur le marché immobilier au second semestre 2017 si cette disposition devait attendre la loi de finances pour 2018.

Les articles ainsi modifiés devront : 

• redéfinir le barème de droits ; 
• redéfinir la répartition entre les différents bénéficiaires (département/commune/État) ; 
• supprimer la faculté offerte aux départements d’augmenter leur part

L’Etat devra par ailleurs prévoir, pour compenser le manque à gagner des départements et des communes, un mécanisme de compensation d’un montant équivalent.

 

IV. COMBIEN ?

Sur la base des transactions enregistrées en 2015 - soit 803 000 transactions de logements anciens selon l'INSEE, composées à 65 % de résidences principales et une moyenne de 214 k€ par vente - le montant total des transactions de résidences principales en 2015 a été de 112 Md€. Le coût d'une baisse des DMTO à 1 % pour les 50 000 premiers euros, puis 3 % pour les 50 000 suivants, puis 5 % ensuite, peut être évalué à périmètre constant à 2,4 Md€ (en prenant l'hypothèse que toutes les ventes sont supérieures à 50 000 €, et que 700 000 ventes sont supérieures à 100 000 euros). 

Cette mesure permettra d’activer le marché et conduira à l’augmentation du nombre des transactions. Une telle augmentation de 15 %, ramènerait le coût budgétaire à 1,8 Md€.

 

 

 

[LO4] L’accès au logement des classes moyennes : le « contrat à loyer abordable »

« Nous devons choisir entre un Etat qui impose et un Etat qui incite. »

Bruno Le Maire, Ne vous résignez pas ! p. 135

 

I. POURQUOI ?

Loyer : le point noir des français. Sur les 15 dernières années les loyers ont augmenté deux fois plus vite que les salaires, avec comme résultat une part des revenus consacrés au loyer qui a doublé, pouvant atteindre 30 à 40% des revenus (source Clameur).

La situation du marché locatif est très contrastée entre les grandes agglomérations dites « zones tendues » où les loyers sont très élevés et les villes moyennes ou petites où il est plus facile de se loger. 

En comparaison, les loyers à Munich (ville allemande la plus chère) s’élèvent à 9 €/m2 contre 24 €/m2 à Paris et 18 €/m² en IDF.

Recul de la mixité sociale : les classe moyennes doivent souvent aller se loger loin de leur lieu de travail, il en résulte un net recul de la mixité sociale dans les zones tendues. La mixité sociale c’est le fait que les gens qui travaillent à un même endroit puissent s’y loger ; elle constitue un élément essentiel de la cohérence d’une population et d’une Nation, en évitant une partition géographique par le seul critère des revenus (ghettos de riches ou de pauvres). Dans le Paris d’Haussmann toutes les classes sociales cohabitaient dans le même immeuble. Ce modèle français de « vivre ensemble », à préserver, est loin de la caricature brutale qui vise à imposer des logements très sociaux dans les contre-allées de l’avenue Foch. Il y a encore quelques années un professeur d’école ou une infirmière travaillant dans le cœur de Paris pouvait s’y loger, ce n’est plus le cas aujourd’hui.

Qu’est-ce qu’un « Logement Intermédiaire » ?

A mi chemin entre le logement social et le logement privé, le logement intermédiaire est un bien destiné à la location, permettant de loger des ménages qui sont trop aisés pour être éligibles au logement social, mais aux ressources insuffisantes pour accéder aux logements du parc privé. Les loyers intermédiaires sont environ 25% inférieurs au marché libre.

L’ordonnance du 20 février 2014 établit un statut du Logement Intermédiaire, complété par la loi Macron. 

Le logement intermédiaire, en location ou en accession, se définit selon quatre conditions :

1) être situé dans une zone tendue : le logement doit être construit dans une zone où il est difficile de se loger, répondant ainsi à une vraie demande. Ces zones dites tendues, comme Paris et la première couronne ou les Alpes Maritimes sont définies par la loi, cependant le maillage est large avec 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants éligibles,

2) il fait l’objet d’une aide directe ou indirecte de l’État ou d’une collectivité locale, accordée en contrepartie d’un engagement de pratique des prix modérés, et réservé aux seuls organismes HLM,

3) il est destiné aux classes moyennes, c’est-à-dire situées sous un plafond de ressources, qui sera identique à celui des locataires du dispositif de soutien à l’investissement locatif, pour une occupation en résidence principale,

4) son prix ou son loyer est plafonné à un niveau intermédiaire défini par décret. Pour les logements locatifs, le plafond de loyer sera identique à celui du dispositif de soutien à l’investissement locatif. 

L’offre de Logements Intermédiaires est dramatiquement insuffisante. Selon l’IAU IDF (Institut d’Aménagement et d’Urbanisme d’Ile de France) les besoins estimés de logements intermédiaires s’élèvent à 300.000 logements minimum pour la seule IDF. 

Or, l’objectif déclaré par F. Hollande en janvier 2015 s’élève à 25 000 logements intermédiaires sur 5 ans, objectif dérisoire par rapport aux besoins. Il faut donc absolument inventer une autre politique pour créer des Logements Intermédiaires. 

 

II. QUOI 

Comment créer massivement des Logements Locatifs Intermédiaires ? 

1) Etendre le Logement Intermédiaire au parc existant de logements locatifs privés et non plus seulement aux logements neufs à construire. En zone tendue, les possibilités de construction sont, par définition, très limitées. En 2014, 8.000 logements sociaux intermédiaires (PLS +PLI) ont été construits en I.D.F alors qu’il existe 900.000 logements locatifs privés dans le parc existant. 

• en permettant à tout bailleur privé de louer son bien en contrat “loyer abordable”

Tout bailleur privé particulier ou société, pourrait choisir délibérément de faire de son appartement, ancien ou neuf, un Logement Locatif Intermédiaire, en échange d’avantages similaires à ceux consentis aux organismes HLM. Les conditions seraient d’être situé en zone tendue et de respecter les plafonds de revenus et de loyer. La location serait possible à ses descendants–ascendants (solidarité générationnelle), avec un libre choix de son locataire. 

Exemple : un artisan pourra choisir de louer son appartement à son apprenti à un loyer maitrisé, plutôt que de le louer à un tiers au prix du marché, sans manque à gagner. 

• qui donnera un avantage fiscal : un taux d’imposition des loyers intermédiaires à 10% forfaitaires

Le principe est qu’il soit à peu près équivalent financièrement de louer sur le marché libre ou à loyer maîtrisé. Un loyer libre de 100 € net de charges génère un revenu net après impôt (IS ou IR au taux moyen de 33%) de 66 € tandis qu’un loyer maîtrisé, 25% inférieur au marché libre, soit 75 € imposé à 10% génèrera un revenu net de 67,5 €. 

Exemple : un particulier serait incité à loger à un loyer maîtrisé la maîtresse d’école de ses enfants, un parent âgé ou handicapé, car il n’aurait pas de manque à gagner par rapport à louer son bien sur le marché libre. L’avantage d’un taux forfaitaire est qu’il fait échapper ce revenu net à la logique du barème progressif de l’IR. La même analyse conduit à proposer une taxation forfaitaire sur les revenus du patrimoine, prélèvements sociaux compris.

2) Permettre aux opérateurs privés de construire des Logements intermédiaires. 

Aujourd’hui, la construction et la gestion des logements intermédiaires est un monopole des organismes HLM ou parapublics type SNI, en échange de financements généreux : TVA à 10% (jusqu’en 2020), financements accordés par l’Etat, exonération d’IS et de taxe foncière, garantie financière des emprunts par les collectivités territoriales. La vocation première du logement social n’est pas de loger la classe moyenne, mais les populations les plus fragiles. Il faut recentrer la mission du logement social sur la solidarité et non le social généralisé. D’ailleurs les sociétés HLM sont limitées à 10% de leur parc social en L.I. et ils ne peuvent pas faire appel au financement privé, preuve qu’ils ne seront pas le fer de lance de la construction de Logements intermédiaires.

Lorsqu’un quota de Logements intermédiaires est imposé dans un programme de construction par un PLH (Programme Local de l’Habitat) ou un PLU (Plan Local d’Urbanisme), des promoteurs privés devraient pouvoir concourir, en concurrence avec les organismes HLM dans une saine dynamique de marché. 

3) En incitant les investisseurs privés, individuels comme institutionnels, à investir dans la construction neuve pour louer en logement intermédiaire

Les particuliers se détournent de l’investissement locatif (impayés, baisse des rendements, fiscalité, etc.) ainsi que les investisseurs institutionnels qui se sont massivement détournés du logement au profit des bureaux ; le nombre de logements locatifs détenus par des institutionnels est passé de 1.000.000 à 100.000 en 9 ans. 

Le cadre financier pour les particuliers et pour les Investisseurs Institutionnels serait le même : TVA à 10% et loyers fiscalisés à 10% forfaitaire en échange d’un engagement de location de 9 ans.

Ce dispositif offre une économie de 18% en moyenne sur l’acquisition et remplacerait dans le futur le dispositif PINEL actuel qui propose également 18% de défiscalisation sous forme de déduction d’impôt. 

 

III. COMMENT ?

Une loi logement du début du quinquennat permettra de construire un discours politique fort et intelligible en faveur des classes moyennes et de redonner cohérence et lisibilité aux aides fiscales à la construction en faveur du logement intermédiaire.

Les dispositions législatives viendront modifier l’ordonnance n°2014-59 du 20 février 2014 qui a institué le fondement juridique du logement intermédiaire et modifier l’article L. 302-16 du C.C.H. qui traite des logements intermédiaires.

Par ailleurs, il conviendra d’instaurer un système de contrôle automatisé par lequel les bailleurs devront enregistrer en ligne les coordonnées de leurs locataires et leur baux, pour systématiser la vérification des plafonds de loyer et de revenus.

 

IV. COMBIEN ?

Contrat “loyer abordable”: 

Pour 100.000 Logements Locatifs Intermédiaires créés au travers de ce contrat, ce qui serait un énorme succès comparé à l’objectif de F. Hollande de 25.000 logements en 5 ans, le coût pour l’Etat serait de 300 M€ par an seulement. Le manque à gagner correspond à la fiscalisation à 10% au lieu de 33% en moyenne (IR ou IS) pour 100.000 logements de 40 m2 moyens, soit 4 millions de m2 à 20 €/m2/mois, en moyenne, en zone tendue. 

Soutien à l’investissement locatif des particuliers : 

Les zones géographiques éligibles au dispositif PINEL sont trop étendues. En limitant le dispositif aux seules zones vraiment tendues on réduit le coût du dispositif d’incitation à l’investissement des particuliers à 1 milliard €.

Soutien à l’investissement des Investisseurs institutionnels. 

La réduction de TVA de 10 points ne peut pas être comptabilisée comme une dépense, à la limite comme une recette complémentaire, car les investisseurs institutionnels n’auraient pas investi en L.L.I. sans ce dispositif. 

 

 

[LO6] Faire sauter le boulet de la loi ALUR

 « La loi ALUR a abouti à ce que plus aucun propriétaire ne veuille mettre son logement sur le marché. »

Bruno Le Maire, LCI, 17 juin 2014

 

I. POURQUOI ?

Il n’est pas proposé d’abroger l’intégralité de la loi ALUR, mais ses mesures les plus emblématiques et antiéconomiques. La loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, du 24 mars 2014, qui compte 77 articles sur 281 pages (!), porte quelques dispositions utiles, par exemple :

• En matière d’urbanisme, la suppression des COS (coefficients d’occupation des sols), qui a permis d’augmenter la constructibilité dans les zones tendues ; ou les PLU intercommunaux ;
• En ce qui concerne la réglementation des services immobiliers (syndic, gérance, location, transaction), la loi a permis d’assainir le marché et de rendre certaines pratiques commerciales plus transparentes, et même s’il faut corriger certains excès (sur-réglementation), le plus urgent est peut-être d’arrêter de légiférer.

Mais on entend parfois que la loi ALUR a été « détricotée », que M. Valls lui a enlevé sa nocivité. C’est faux. L’encadrement des loyers est bien en place à Paris, prochainement à Lille, à Grenoble, et les collectivités gérées par la gauche réclament toutes son extension. La loi ALUR demeure un chiffon rouge pour les investisseurs et les propriétaires, et l’abrogation de ses mesures clefs serait de nature à restaurer la confiance et à relancer la production de logements, ainsi que le marché des transactions et locations.

1) L’encadrement des loyers : la loi ALUR a instauré un encadrement des loyers dans 28 agglomérations, couvrant 70% du marché locatif privé, soit 4,6 millions de logements. Dans ces zones, le bailleur ne peut plus fixer librement son loyer et un loyer-plafond (égal à 120% du loyer médian de la zone) est institué, qui ne prend pas en compte la différence de qualité et de localisation entre les logements. De plus, la possibilité pour le propriétaire de réviser à la hausse le montant du loyer au moment de la relocation du bien (soit expiration du bail, soit changement de locataire) est fortement restreinte.

Dans tous les pays où un encadrement autoritaire des loyers a été institué (y compris en France, entre la guerre de 1914 et la loi de 1948), il a eu les mêmes conséquences : baisse de l’investissement immobilier ; baisse des mises en location ; hausse de la vacance ; et enfin, réduction des travaux de rénovation et de la maintenance des logements (puisque les propriétaires ne peuvent plus répercuter le coût de ces travaux dans le loyer) ; d’où l’expression de l’économiste suédois Assar Lindbeck : « il y a deux moyens de détruire un centre-ville : l’encadrement des loyers et le bombardement aérien ». On ajoutera que l’encadrement des loyers risque fort de déboucher sur une augmentation du contentieux (à la fois administratif et judiciaire).

Nuisible, l’encadrement des loyers est également inutile : les loyers ont commencé à baisser en France en 2014 indépendamment de cette réforme, reflétant la baisse du pouvoir d’achat des locataires et le jeu du marché. 

2) La garantie universelle des loyers - L’article 8 de la loi a institué la garantie universelle des loyers (GUL), censée permettre aux propriétaires de continuer à percevoir des loyers en cas d’impayés. Ce dispositif devait être alimenté par un prélèvement de 2 % du loyer, payé à parts égales par le propriétaire et le locataire. Le Gouvernement n’a pas à ce jour pris les décrets d’application permettant l’entrée en vigueur de ce dispositif, dont les inconvénients sautent aux yeux (faire payer les propriétaires et les locataires bons payeurs pour financer les impayés dus à des mauvais payeurs, ne peut qu’encourager la déresponsabilisation). 

3) La restriction massive des « ventes à la découpe ». La « vente à la découpe » ou vente par lots, qui consiste, pour un propriétaire d’immeuble entier, à céder celui-ci par appartements, est principalement régie par la loi du 13 juin 2006 (dite « loi Aurillac ») relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble. Ce dispositif, déjà très restrictif, a été considérablement durci par la loi ALUR (la loi Macron du 6 août 2015 y apportant des améliorations « cosmétiques »). Pour résumer le régime actuel :

• Chaque locataire dispose d’un droit de préemption sur l’appartement qu’il occupe ;
• S’il ne l’exerce pas, la commune dispose à son tour d’un droit de préemption, dont la finalité est le maintien des locataires dans les lieux ; ce droit de préemption est très souvent utilisé de façon dévoyée, dilatoire et confiscatoire, notamment à Paris, où la Ville utilise ce droit pour forcer le propriétaire de l’immeuble à le vendre à bas prix à un organisme social ;
• Lorsqu’un institutionnel achète un immeuble, tous les baux existants sont automatiquement prolongés de 6 ans. Et lorsqu’un bailleur souhaite délivrer un « congé pour vente » aux locataires de son immeuble (si celui-ci compte plus de 5 lots et est situé en « zone tendue »), les baux en cours sont automatiquement prorogés d’une durée de 2 ans au minimum.

La vente à la découpe est donc devenue, en pratique, quasi-impossible. Ces protections ont pour principal effet pervers de décourager l’acquisition d’immeubles en bloc par des investisseurs institutionnels (compagnies d’assurances, etc.), mais aussi l’accession à la propriété pour les locataires qui le peuvent. Acheter (ou faire construire) un immeuble, le louer pendant une certaine période, puis le mettre en copropriété, en le proposant en priorité aux locataires en place, constitue pourtant dans la plupart des pays développés, le premier mode d’investissement des institutionnels dans le logement. 

4) L’alourdissement des formalités administratives relatives aux ventes immobilières. Cet alourdissement qui ralentit considérablement les transactions immobilières sera remis en cause.

 

II. QUOI ?

Propositions :

1) La suppression des mesures d’encadrement des loyers reposant sur des systèmes de loyers plafonds ; la libéralisation de la fixation du loyer à la fin du bail (liberté totale en cas de changement de locataire ; maintien de certaines limites en cas de continuité du locataire) ; on conservera seulement les mesures contre le logement indigne (exemple : interdiction de louer des chambres de bonnes de moins de 9 m², ou les mesures de lutte contre les « marchands de sommeil »). Il est également proposé de redonner aux propriétaires le droit de reprendre leur appartement à l’échéance du bail dans les cas prévus pour la loi (pour y résider ; pour y loger un membre de sa famille ; pour le vendre) – en éliminant les exceptions qui compliquent l’application de ce droit. Cette mesure encouragera les propriétaires bailleurs à investir, comme la mesure consistant à refaire du bail un véritable contrat garanti par l’Etat, permettant de lutter contre les impayés.

2) La suppression de la garantie publique des loyers (ce n’est pas le rôle de l’Etat de payer à la place des débiteurs privés – cf. l’exemple récent de prise en charge par l’Etat des pensions alimentaires impayées – mais d’avoir des institutions judiciaires qui obligent ces débiteurs à s’acquitter de leurs obligations). Des assurances privées, des cautions mutuelles existent.

3) La libéralisation des ventes à la découpe : suppression du droit de préemption des communes (dans le contexte de la vente à la découpe, le DPU “classique” n’étant pas remis en cause) ; suppression de la prorogation automatique des baux lors de l’achat d’un immeuble ; simplifier la législation et conserver seulement le principe d’un maintien dans les lieux du locataire qui le souhaite pendant 3 ans maximum après la notification du « congé pour vente » (durée normale du bail).

4) La simplification de la réglementation de l’administration de biens (fin de l’obligation de mise en concurrence annuelle des syndics – qui pourrait être portée à 3 ans ; allégement significatif de la documentation requise pour effectuer une transaction immobilière).

 

III. COMMENT ?

D’un point de vue juridique, l’abrogation de ces dispositions passera par une loi logement voté en début de quinquennat, et suivie par quelques décrets d’application.

 

IV. COMBIEN?

Pas d’impacts budgétaires directs. Impacts économiques indirects positifs : reprise des investissements immobiliers par des investisseurs institutionnels et particuliers : recettes de TVA pour le neuf ; de droits d’enregistrement pour l’ancien.

 

 

[LO8] Logement social : des règles plus justes

« Aider ceux qui ont les revenus les plus faibles à trouver un logement, inciter à l’acquisition, faire toute la transparence sur le niveau de revenus et le patrimoine des bénéficiaires du logement HLM, clarifier les critères d’attribution : oui au nom de la justice et de la solidarité. Laisser des individus seuls continuer à bénéficier de F3 ou de F4 alors que leur famille est partie, refuser davantage de fluidité dans les attributions de logements HLM, bloquer toute transparence sur les niveaux de revenus réels de ceux qui ont accès au parc social, au nom du social ; non. » 

Bruno Le Maire, Ne vous résignez pas ! p. 113

 

I. POURQUOI ?

Aujourd’hui 4,7 millions de logements sociaux sont détenus et gérés par près de 700 organismes répartis en 3 types de structures : 261 SA dites Entreprises sociale pour l’Habitat (ESH), 266 établissements publics (OPH) et 174 coopératives. Ce parc représente 18 % des résidences principales (soit deux fois plus que la moyenne au sein de l’Union Européenne selon l’IFRAP) et 45 % du parc locatif (INSEE 2015). 

Malgré la taille du parc HLM, le taux de rotation annuel y est beaucoup trop faible (9,6 % en moyenne par an et 6 % à Paris) et en baisse constante depuis plusieurs années. Le droit au maintien dans les lieux a engendré de véritables rentes de situation, notamment à Paris ou en zone tendue. En effet, même s'il existe, depuis 1996, un supplément de loyer de solidarité (SLS) acquitté par les locataires dont les revenus dépassent les plafonds, le montant de ce supplément est très loin de compenser la rente que constitue le faible loyer d'un logement social comparé au prix de marché, particulièrement en zone tendue, telle que notamment, l'Ile-de-France.

Cette situation est symbolique de l'invasion du « social » dans la société française : des rentes anormales et très coûteuses et une intense frustration de ceux qui « y auraient droit » mais qui n'obtiennent pas de logement malgré une très longue attente. Ici, comme dans beaucoup d’autres domaines, le social a tué la solidarité. 

 

II. QUOI ?

Quelques mesures simples et de bon sens mais impliquant un fort courage politique permettraient de remettre en mouvement le parc social :

1) Supprimer le droit au maintien dans les lieux dans le parc HLM. Les baux à durée indéterminée représentent une injustice au regard du nombre de demandeurs de logement social (délai d’attente de 7 ans à Paris, 3 ans à Montpellier). La fin du bail à vie doit permettre de remettre sur le marché une partie des 800.000 logements en sous occupation et permettra de proposer un logement plus adapté aux locataires du parc social en cas de changement dans la composition de la famille (familles recomposées, enfants ayant quitté le foyer, naissance, etc.). Evidemment, lorsque les plafonds de revenus sont respectés, le locataire en place aura droit au renouvellement du bail, si le logement est trop grand par rapport à la composition familiale, alors des propositions de relogement dans un autre logement HLM seront faites.

2) Fixer la durée du bail dans le logement social à 3 ans comme dans le secteur libre. Aujourd’hui, un bail dans le logement social est un bail renouvelable tacitement sans limite. Aligner sa durée sur celle du bail de droit commun permettra de vérifier que les critères d’accès au logement social sont toujours respectés. En fin de bail, si le locataire remplit toujours les critères, il demeurera prioritaire pour le renouvellement. De la même manière un locataire pourra toujours demander un autre logement en cours de bail.

3) Etablir un critère de patrimoine en plus du critère de revenu pour prétendre à un logement social (patrimoine inférieur à 150 000 €).

4) Contrôler les déclarations de revenus chaque année automatiquement par transfert de fichiers avec l’administration fiscale. Si les plafonds sont dépassés, hors QPV (quartier prioritaire de la ville), le loyer sera aligné sur le loyer plafond du logement intermédiaire, augmenté de 20% à 45% en fonction de la zone géographique. Ainsi les bénéficiaires d’un logement social dont les revenus dépasseraient les seuils pourront continuer à occuper leur logement mais seront naturellement amenés à le restituer pour rejoindre le marché libre.

Le patrimoine, quant à lui, sera contrôlé au moment du renouvellement du bail (tous les 3 ans).

5) Aligner les conditions de régularité du séjour sur le territoire national sur la nouvelle durée du bail et faire la transparence sur les critères d’attribution. Informer les demandeurs des règles de priorité compréhensibles par tous avec des coefficients prenant en compte le travail, la régularité du séjour sur le territoire national, la situation familiale, etc.

La détention d’un titre de séjour d’une durée minimale de trois ans sera requise pour accéder au logement social (aujourd’hui la détention d’un titre de séjour de 3 mois peut être suffisante).

6) Faciliter la mobilité géographique volontaire de certains occupants du parc social. Certains retraités, par exemple, préféreraient peut-être échanger leur appartement dans le parc social en Ile de France contre un appartement rénové en région qui ne trouve pas preneur.

 

III. COMMENT ?

1) Supprimer le droit au maintien dans les lieux en modifiant l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 et le remplacer par les garanties qui suivent.

2) Fixer la durée du bail dans le logement social à 3 ans en modifiant l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 « Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans quel que soit le statut du bailleur pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales ».

3) Etablir un critère de patrimoine en modifiant l'article R441-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) de la manière suivante : « Les personnes physiques […] dont les ressources n’excèdent pas des limites fixées pour l’ensemble des personnes vivant au foyer, compte tenu des personnes à charge et dont le patrimoine, évalué dans des conditions définies par décret, est inférieur à un montant fixé par arrêté du ministre chargé du logement. »

4) Contrôler automatiquement les déclarations de revenus en ajoutant, à l’article L152 du livre des procédures fiscales, les organismes de logement social et le ministère du logement à la liste des destinataires des données fiscales. Une adaptation des outils informatiques de ces acteurs sera également nécessaire pour exploiter ces données.

Augmenter significativement le loyer des locataires qui dépassent les plafonds de loyer en modifiant les articles L441-4 et R441-20 du CCH pour introduire un mode de calcul plus contraignant du supplément de loyer de solidarité (SLS) afin que loyer perçu rejoigne le niveau normal du marché.

5) Aligner les conditions de régularité du séjour sur le territoire national sur la nouvelle durée du bail, en modifiant l’arrêté interministériel prévu à l’article R441-1 du CCH (dernier en date du 1^er février 2013) pour porter la durée du titre de séjour nécessaire pour obtenir un logement social à 3 ans (la durée du bail).

6) Apporter une aide financière au déménagement des personnes occupant un logement social en zone tendue souhaitant déménager en zone ou il existe de la vacance dans le parc HLM. L'aide serait versée par l'organisme de logement social « d'accueil » qui se ferait rembourser auprès de l’État, les circuits financiers entre ces deux entités étant en place.

Calendrier

Ces dispositions seront intégrées dans la loi logement qui sera soumise au parlement au début du quinquennat.

 

IV. COMBIEN ?

Ces propositions généreront des suppléments de loyers qui compenseront très largement le coût de l’aide au déménagement des locataires des zones tendues vers les zones détendues. 

Le chiffrage de ce supplément est délicat, on peut en estimer l'ordre de grandeur à 280 M€ par an. 

On suppose que 5 % du parc génère 100 €/mois de supplément de loyer par mois (la moyenne en 2012 était est de 95 €) : soit 4,7 M€ x 5 % x 100 x 12 = 282 M€. Pour ce qui concerne l'aide au déménagement des zones tendues vers les zones détendues. 15.000 déménagements représenteraient déjà un énorme succès, si l'on estime le coût unitaire moyen à 2.000 € cela représente un coût de 30 M€.

Au final, sous ces hypothèses, ces propositions généreraient un solde de recettes positif d'environ 250 M€.

 

 

 

[LO9] Suppression du « 1% logement » : rendre au logement social sa vraie vocation 

 «En France, le social a tué la solidarité. La solidarité doit reprendre la place du social. »

Bruno Le Maire, Ne vous résignez pas ! p. 113

 

I. POURQUOI ?

Près de 70 % de la population est actuellement éligible au logement social. 

1) Or, la construction de ces logements coûte très cher car elle est massivement subventionnée par le biais d'aides de l’État et des collectivités territoriales (on parle d' « aides à la pierre »), un taux de TVA très réduit (5,5 % contre 20 % pour les logements du secteur « libre »), des prêts aidés par le fonds d’épargne de la Caisse des Dépôts (fonds du Livret A), des exonérations de taxe foncière, une exonération d’impôt sur les sociétés, et des subventions du « 1 % logement » (Action Logement »). Compte tenu de ce coût, un modèle par lequel la puissance publique financerait du logement social pour 70 % de la population, n'est tout simplement pas viable. 

Cette situation financièrement intenable amène à une injustice absurde : on ne peut offrir un logement social que pour 20 % de la population (les 5 millions de logements sociaux représentent 18 % du parc des résidences principales), mais qu'on choisit arbitrairement parmi les 70 % de la population éligible, sans privilégier ceux qui en ont le plus besoin (cf. les 1,2 millions de demandes de logements sociaux en attente). Cela n'est ni juste, ni équitable, ni efficace.

2) Le développement du parc social provoque un effet d’éviction sur le parc privé. Celui-ci a été mis en évidence par l'économiste Sébastien Menard dès 2008: «La construction de logements sociaux ne conduit pas nécessairement à une amélioration de l'accès au logement. En effet, une augmentation du nombre de logements sociaux réduit la rentabilité du marché locatif ce qui incite les propriétaires privés à réduire la quantité de logements offerts et à positionner ces logements sur des loyers plus élevés. A l’état stationnaire, la disparition du nombre de logements privés compense la hausse du nombre de logements sociaux. L'effet de la construction de logements sociaux sur le stock de logements dans l'économie s'avère faible. Ainsi, la construction de 100 000 logements sociaux réduit le stock total de logements d'environ 0.04%. »

3) La politique sociale du logement produit l'exclusion des ménages les plus modestes. L'effet d'éviction décrit plus haut a un effet plus fort sur les logements abordables si bien que le nombre de mal-logés est en hausse par pénurie de loyers à bas prix.

4) Par ailleurs, le logement social pèse sur la compétitivité des entreprises françaises et sur le coût du travail dans la mesure où il est en partie financé par un prélèvement dit du « 1 % logement » (qui s'élève en réalité à 0,45 %) assis sur la masse salariale. Ce prélèvement est opéré au bénéfice d'organismes paritaires (les comités interprofessionnels du logement -CIL-, regroupés dans un réseau « Action Logement »).

On aboutit donc au paradoxe que l'effort financier massif en faveur du logement social depuis trente ans n'a pas amélioré la taille du parc locatif et en particulier pas le nombre de logements à bas niveau de loyers !

 

II. QUOI ?

1) Concentrer la construction des nouveaux logements sociaux sur les logements les plus abordables en limitant leur accès aux 20 % des français les plus défavorisés.

Ne seront plus agréés en tant que logement sociaux dont le monopole échoit aux organismes de logement social que les logements aux loyers les plus abordables, car les plus aidés par la puissance publique (les logements dits « PLAI ») à destination des Français qui ne peuvent se loger ni dans le parc privé ni dans le logement intermédiaire (les 20% aux revenus les plus faibles). Le nombre de ces logements sociaux financés chaque année serait porté de 30.000 à 50.000.

Les organismes de logement social pourront construire et exploiter du logement libre, ce qui leur est actuellement interdit. Néanmoins, 20 % de leur production devrait se faire en logement social, dans chacun de leurs programmes pour assurer une mixité sociale suffisante dans l'espace (ils ne pourraient pas construire de programmes sans logement sociaux). Par ailleurs, ils seraient soumis à l'impôt sur les sociétés auquel ils échappent, créant une concurrence déloyale envers les acteurs privés, seule la part des fonds propres réinvestis sur les logements sociaux donnerait lieu à réduction d'impôt sur les sociétés.

Il faut évidemment remettre cette proposition dans le contexte des autres propositions où :

• les propriétaires privés individuels et institutionnels réinvestiront le secteur du logement ;
• la construction sera fortement stimulée par un dispositif incitant les maires à construire (sur l’encouragement aux “maires bâtisseurs”, voir fiche LO10) ;
• le logement intermédiaire, à l'intention des classes moyennes, sera fortement encouragé (voir fiche LO4).

Ces mesures permettront de donner un véritable coup de fouet au logement pour la classe moyenne et permettra de réduire la part et donc le coût pour les finances publiques du logement social. Le stock existant de 5 millions de logement sociaux n’est pas concerné par cette réforme : ils continuent d’exister et d’être gérés selon des règles adaptées décrites dans la fiche LO8 traitant du parc social.

2) Substituer ces nouveaux dispositifs au « 1% logement »

La réduction de la part du logement social dans la construction de logements neufs et donc son coût pour les finances publiques permettra de supprimer le « 1 % logement » payé par les entreprises et pesant donc sur leur compétitivité et le coût du travail. 

Cela permettra également de tirer toutes les conséquences de l’échec patent du paritarisme dans le secteur du logement en repositionnant « Action Logement ».

 

III. COMMENT ?

D’un point de vue juridique, ces mesures nécessitent la modification de plusieurs articles législatifs et réglementaires du code de la construction et de l’habitation (CCH). La suppression du prélèvement (le 1% logement) serait immédiate via une loi de finances rectificative de 2017, L’organisme en bénéficiant (Action Logement) serait recentré sur la gestion de son patrimoine (les réservations de logements existants) via une loi “logement” du début du quinquennat.

Les mesures proposées induisent une optimisation des financements publics et une réduction des prélèvements publics inefficaces.

 

IV. COMBIEN ?

1) Le recentrage des aides au logement social sur ceux qui en ont vraiment besoin permettra de réduire certaines dépenses fiscales injustifiées en faveur des organismes de logement social : -1 Md€ d’économies pour la suppression de l’exonération d’imposition à l’impôt sur les sociétés des organismes de logement social ; -1 Md€ d'économies de TVA pour la réduction du périmètre du logement social au seul produit très social (PLAI). 

Le gain budgétaire total est de 2 Md€.

2) La suppression du prélèvement pour Action Logement (le 1% logement) permettra de restituer 1,7Md€ aux entreprises pour alléger le coût du travail : il s'agit donc d'une baisse de charges de 1,7 Md d'€ sur la masse salariale des entreprises de plus de 20 salariés. 

En regard de cette suppression de recette, il conviendra de substituer, aux prêts d’Action Logement aux organismes de logement social et aux salariés (2,1 Md€ en 2014 ; lesquels ne se justifient plus dans un contexte de taux d'intérêts très bas), la création du “crédit premier logement” (voir fiche LO2) et de financer l'ANRU et l'ANAH (1,4 Md€ en 2014) avec les retours de prêt accordés les années précédentes par Action Logement. 

Cette mesure serait neutre pour les finances publiques, l’économie réalisée étant rendue aux entreprises par la suppression du prélèvement (le « 1% logement) et se situant hors du périmètre des administrations publiques.